2018年房地产市场较为魔幻，上半年，杭州、南京、成都曾出现万人摇号抢房乱象，深圳更为夸张手握5000万买房却只能蹲墙角。下半年各地楼市调控加码，住建部2次约谈房价上涨过快的城市。楼市降温，成都一楼盘摇号无人报名，上海、杭州、天津、苏州等热点城市多幅土地流拍，房企花式优惠促销，刚需持币观望。2018年年尾多地调整楼市政策，央行全面降准，1.5万亿投向市场，2019年房地产会市场会回暖吗？

2018年房地产行业现状

1、商品房销售面积减少

2015年开始的楼市去库存，全国商品房销售面积持续增长，由2015年的128495万平方米增至2017年的169408万平方米，2018年1-11月全国商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%。2018年最后一个月，受楼市调控影响，房企销售业绩增长乏力，不少房企销售面积同比环比均出现下滑，预计2018年商品房销售面积或小幅下跌。

数据来源：中商产业研究院大数据库

2、商品房销售金额上涨

2015年以来楼市火爆，销售面积大涨，房价也出现大幅上涨，因此商品房销售额水涨船高。尤其是2016年商品房销售额突破10万亿，共计117627亿元，同比增长34.8%。2017年商品房销售额再创新高，达到133701亿元，同比增长13.7%。受房价上涨因素影响，2018年商品房销售额依旧保持增长。2018年1-11月商品房销售额129508亿元，同比增长12.1%。预计2018年商品房销售额有望小幅上涨。

数据来源：中商产业研究院大数据库

3、房地产开发投资环比下滑

2018房地产市场火爆，房企投资热情高涨，房地产开发投资增速一度保持在10%左右，下半年，房企回归理性，多幅土地流拍。2018年1-11月房地产开发投资110083亿元，远超2017年全年，同比增长9.7%。

数据来源：中商产业研究院大数据库

数据来源：中商产业研究院大数据库

4、房企销售业绩一路狂奔

虽然受调控政策持续影响销售增速放缓多数龙头房企仍完成了既定销售计划。碧桂园、万科、恒大仍稳居销售榜的三甲，碧桂园实现权益销售金额5018.8亿元，同比增长31.25%，同时，根据克而瑞公布的数据，碧桂园全年流量销售金额约7286.9亿元。万科销售额首破6000亿，达到6069.5亿元，同比增长14.54%。恒大超额完成5500亿元的年度销售目标，全年销售额5513亿元，同比增长10%。融创中国和保利地产的销售额也首次突破4000亿元。房企业绩上一路狂奔难掩房企后继乏力的疲态。

2018年房地产市场预测

1、全面降准1.5万亿投向市场影响微乎其微

1月4日，我国央行发布公告称，为进一步支持实体经济发展，优化市场流动性，降低中小企业融资成本，决定再次下调金融机构存款准备金率1个百分点。央行负责人还表示，此次全面降准，预计释放资金约1.5万亿元，净释放长期资金约8000亿元。此次，资金用于支持民营企业和小微企业融资，流入房地产市场较少，对楼市影响或不大。

2、地方或调整楼市政策

2018年的最后几天里，多地调整限售限购限价限贷等政策，不少城市银行利率下调，杭州某银行更推出接力贷，最高贷款到80岁。虽然政策震动不大、甚至遭遇“朝令夕改”“否认放松”，但这也暗示着2019年房地产市场即将到来的政策微调。中央经济会议对2019年房地产定调：因城施策、分类指导！预计2019年至少有30城跟进，本轮调控即将见底。但楼市调控依旧坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，防止房价大涨大跌。

资料来源：中商产业研究院整理

3、2019楼市或降温

除了连续调控造成的市场预期转向之外，从历史销售、土地出让等数据来看，房地产市场已再次进入下行周期。过去三年，中国楼市的连续交易量都超过10万亿，在整个过去40年住房发展历史上是没有的。他认为，在需求大量释放后，明年市场会出现降温。此外，机构对企业风控要求越来越高，房企融资分化越来越大。中小房企的融资问题还将延续，一些负债严重，质押比率过高的企业将会更加困难，其中一些企业甚至不排除出现违约的可能。